#2. 집주인은 왜 전세자금대출 동의에 부정적인가 (feat. 근저당권 vs. 질권)

 

(오늘 거래한 부동산 앞 벚꽃거리)

 

 

부린이의 부동산 공부 첫번째 포스팅에 이어서 최근 나의 큰 거래 2번째 이야기를 해 보고자 한다.

 

# 부천 아이파크 전세계약 완료 (2020. 4. 4)

네이버 부동산에 뜨는 많은 매물들 중 일부는,

항상 소개글에서부터 "전세자금대출불가"로 떠 있었기에 대체 그 이유는 무엇인가?! 의아해했고,

그간 만났던 많은 중개사들은  "부담스러우니까요"로 간결하게 답변 끝. 

그러던 중, 서울에서는 결혼을 앞둔 우리 커플의 재무상황에 맞는 집다운 집을 구할 수 없었고

손품과 발품을 팔아 구하게 된 집이 바로 부천 아이파크였다.

대출을 알아보면서 요샌 정부가 지원하는 디딤돌부터 제1금융권이 제공하는 케이스별 전세자금대출까지 매우 다양한 상품들이 존재한다는 것을 알게 되었고, 이제 곧 기준금리도 더 낮아진다는데 훨씬 더 많은 사람들이 주거안정을 찾을 수 있겠구나 (물론 부동산 가격이 급등하게 되는 경우 제외하고말이다 @_@) 생각했다.

안그래도 최근 질권에 대해 공부했던 터라, 내 주거래인 신한은행 상품 중에서 눈에 띠었던 상품은 

집 주인의 동의(질권승낙)가 없는 주택금융공사 보증 전세자금대출이었다.

 

 

 

(참고) 질권승낙이 없는 대출상품의 한도는 집주인의 동의를 얻어 진행하는 대출상품보다 한도액이 낮다. (연소득 및 계약금액에 따라 다르겠지만, 보통 80%수준임)

 

 

 

# 그럼 왜, 집주인들은 전세자금대출 동의를 안해주는걸까?

이전 포스팅에서 잠깐 언급했지만, 

질권(質權)이란, 채무자가 돈을 갚을 때까지 채권자가 담보물을 간직할 수 있고, 채무자가 돈을 갚지 아니할 때는 그것으로 우선 변제를 받을 수 있는 권리이다. 

 

임차인 A가 (ex.)부천은행에 전세자금대출을 받으면서, 집주인 B의 동의를 구해서 질권설정 상품을 선택하게 되면

부천은행은 대출기한이 만료될 때, 임차인 A가 아닌 집주인 B에게 대출금 반환을 청구한다. (★중요)

집주인 B는 계약금을 돌려줄 때 질권이 설정된 금액만큼은 은행에 반환해야 하는데, 

만약! '임차인이 중간에서 자신이 상환하겠다, 돈을 나에게 돌려달라'라고 한다거나 

혹은 다른 사정으로 은행에 아닌 임차인에게 대금이 상환될 때는 

집주인 B는 은행의 질권설정을 통한 강제집행에 대항할 수 없게 된다는 주의점이 있다.  

따라서 집주인은 보증금 돌려줄 때, 은행에 전화하셔서 꼭 상황이 어떤지 확인해야 하며 사전 체크없이 임차인에 반환하는 일은 없어야 한다.

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하지만 요즘은 전세가격도 상승하는 추세라, 서민들이 전세를 구하기 위해서는 은행에 어느정도 대출을 받아야만 하고

그래서 전세계약서에 특약으로 "임대인은 임차인의 전세자금대출에 협조한다"라고 짧게 명시된 경우가 많다고 했다.

물론 임대인의 입장에서 질권이 너무 부담된다 싶으면, 특약을 넣지 않아도 되는건 재량.

 

중개사님께 여쭤보니, 요새 전세자금을 가액의 80%까지 full로 대출받지 않는 경우에는

사실 질권설정까지 안하는 경우가 많고 (신용으로 대출하는게 먼저)

질권설정을 할 땐, 항상 은행이 임대인과 통화하고 질권설정이 가능한지 확인하기 때문에

임대인 모르게 질권이 설정되는 경우는 매우 드물다고 했다.

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매번 은행이 대출을 해 줄 때 부동산을 담보로 잡는 근저당권만 공부했지, 질권에 대해선 잘 몰랐던 부린이었지만

이론과 실무를 함께 병행하고 있으니 왜 그간 집주인들이 전세자금대출에 부정적이었는지 알 수 있는 기회가 되었다.

 

** 이 세상 모든 사람들이 주거안정을 이루길 바라며, 오늘의 피카츄백만볼트의 포스팅 끝.