유동성 비율, 주택구입부담지수, PIR, 전세가율 지표로 스터디하는 서울 부동산 전망 (ft. 삼토시 강승우)

출처 : 픽사베이

안녕하세요, 피카츄백만볼트입니다.

엊그제 (이전 포스팅으로 계속 올려드린) 부천 부동산에 대해 잔금까지 다 치르고 전세입자도 구해서 계약을 완전히 마무리 했는데요, 한개의 계약이 끝나니 마음이 홀가분합니다. 그래서 다시 새로운 물건을 찾아 공부하기 위해, 오늘은 오랜만에 주식 말고 부동산 스터디를 해 봤어요.

요새는 부동산 전문 애널리스트(지금은 대표죠) 이상우님과 부동산읽어주는 남자 정태익님으로 대표되는 상승론자와 부동산은 거품이고 이제 곧 폭락할거다라고 주장하는 라이트하우스가 많이 회자되는 듯 합니다. 균형적인 시각을 갖기 위해 저는 세분의 유튜봐 블로그 등을 구독하고 있는데요, 아무래도 그래도 상승한다라는 쪽에 제 마음이 더 움직인 상태입니다.

오늘은 오른다/안오른다의 주장보다는, 부동산의 상승과 하락을 전망할 때 필요한 여러가지 지표에 대해 같이 알아보고 공부하고자합니다. 살펴볼 지표는 순서대로, 1) 유동성, 2) 가격소득비율(PIR), 3) 주택구입부담지수, 4) 전세가율입니다.

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#1. 유동성(M1/M2) 비율

M1은 현금, 예금 등 바로 현금화가 가능한 것들의 합입니다. M2는 M1에 만기 2년 미만의 금융상품을 더한 값인데요. 보통 M1, M2를 현금성자산으로 분류하기도 합니다.

M2 중에 M1이 차지하는 비율인 유동성(M1/M2)를 보면, 이 값이 ↑수록 이자를 거의 받지 않고 예치해 놓은 돈이 많다는 뜻입니다. 즉, "자산시장에 언제든 투입할 수 있는 에너지가 굉장히 많이 있다!"라는 말인데요. 

● 지난 33년간 이 M1/M2 비율이 29% 이상이었을 때가 (*출처: 한국은행)

   1) 1986~1990년, 2) 1992~1993년, 3) 2001년~2006년, 4) 2015년~지금이라고 합니다. 

● KB부동산 지표 상, 아파트 값이 6%이상 상승한 해가

   1) 1988~1990년, 2) 1999년, 3) 2001~2003년, 4) 2015년, 5) 2018년 이라고 하네요.

거의 비슷한 추이를 보이고 있는 걸 알 수 있어요. 즉, 지표상으로는 지금도 약간의 상승요인은 있는 것으로 해석 됩니다.

#2. 가격소득비율 (Price to Income Ratio, PIR)

가격소득비율이라고 부르는 PIR은 주택가격을 연간소득지수로 나눈 값입니다. 숫자로 설명하면, 서울지역 PIR이 8이라고 하면 서울의 중간소득계층이 서울의 중간가격아파트를 구입할 때, 8년간 한푼도 안쓰고 소득을 그대로 저축해야 살 수 있다는 말입니다.

이 PIR의 과거 레코드를 살펴보면, 2009년 3분기 8.7 → 2016년 9.0 돌파 → 2019. 2분기 10.8에 이르고 있습니다. 

이 수치를 예로 들면서, 삼토시 강승우 전문가님은 현재 "소득대비 집값은, 현재가 역대 최고 수준이다"라고 판단하지만서도 그 거품의 절정은 아직도 오지 않았다고 했습니다. 그 이유에 대해선, 바로 아래 설명할 '주택구입부담지수'를 살펴보도록 하죠.

#3. 주택구입부담지수

주택구입부담지수란, 중위소득가구가 표준대출로 중간가격의 주택을 구입할 때 대출상환부담을 나타내는 지수로, 한국주택금융공사에서 주택구입능력 정도와 변화를 파악하기 위해 2008년부터 도입하여 분기별로 발표하고 있습니다.

▶ 주택금융공사 통계자료 링크 걸어드릴게요 :)

https://www.hf.go.kr/research/portal/stat/easyStatPage/T186503126543136.do  

| 주택금융통계시스템 HOUSTAT (HOUSING FINANCE STATISTICS SYSTEM)

자료를 다운받아 보면, 2019년 서울의 지수는 126.6으로 최근 15년간 평균인 119.1보다 불과 5%남짓으로 높은 수준입니다. 오히려 역대 최고점인 2008년 2분기인 168.8과는 25%이상 괴리가 있지요.

주택구입부담지수가 낮을수록 아직 상승여력이 있다고 해석할 때, 2008년 대비 2019년, 그리고 그 이후 부동산 상승여력 아직 충분하다고 보여집니다.

PIR은 소득과 집값을 산출도구로 사용하는 반면, 주택구입부담지수는 소득과 집값 외 "금리"를 산출도구로 사용하기 때문에 PIR과 주택구입부담지수는 약간의 괴리가 발생합니다. 현재 문재인 정부의 저금리 기조가 계속된다고 가정하면, 사람들은 상승여력이 있는 부동산을 더 구입하려고 함이 당연하기 때문에 저는 PIR보다는 이 주택구입부담지수로 판단하는 부동산 전망에 좀 더 신뢰가 가는군요.

* 아래 사진은, 주택금융공사에서 2006~2019년 4분기까지의 수치를 다운받아 만들어본 지수 추세선입니다 :)

추세선을 보면 2008년이 역대 최고, 이후 하락하다가 최근 다시 상승하고 있지만 아직 과거 고점을 넘어서진 못한 양상입니다. 경기와 인천지역은, 서울지역과 2008년 갭 차이와 2019년 갭 차이를 비교했을 때, 더욱더 상승할 여력이 있는 걸로 해석이 되네요.

#4. 전세가율

마지막으로 전세가율입니다. 역대 최저 전세가율이 2009년 1월, 38.2%였다고 합니다. 서울아파트 전세가율이 2019. 10월 기준으로 57.6%라고 하는데요, 매매가와 전세가가 역대 최고로 벌어진 2009년 이격에 비하면 아직도 덜 벌어진 상태입니다. 그렇기 때문에 삼토시 강승우님은 아직도 더 올라갈 여력은 있다고 했습니다.

(2019. 12월 영상강의 내내 핵심은, "지금 서울 아파트 값은 완전 거품이긴 하지만 향후 몇년간은 거품이 더 쌓인다" 였습니다)

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#5. 맺음말

2019년 서울아파트를 구입한 사람 중 29%가 30대였다고 합니다. 차입비율은 60대 이상이 12%, 40대가 24%였고, 30대는 무려 55%라고 하니 아파트 구입시 부족한 구매력을 타인자본을 이용해서 반 이상 채운 것으로 보여요. 이를 세련되게 "미래수요를 끌어다 쓴 것으로 본다"고 삼토시님이 표현했습니다. (와우!)

삼토시님은 주변 후배들이 조언을 구하면, '지금 살 수 있는 여력이 된다면 구매해도 나쁘지 않지만, 영끌해서 구매하는 것은 피하라"라고 대답한다 합니다. 2024년 이후 다시 하락 조정장이 예상되고, 2029~2030년 즈음해서 다시 강한 상승장이 예상되니 개인적으로 조바심을 내지 말고 하락 조정이 발생할 때, 주택을 구입하는 것이 좋다고 생각하기 때문입니다.

2024년 이후 하락 조정장이 예상되는 이유는, 수요측면에서는 10~11년차되는 아파트 실수요 및 구매자인 부부의 수가 줄어들고 (특히 현재 30대들이 아파트를 많이 구입했으므로 더 줄어들 것으로 예상), 공급측면에서는 서울도시계획 상 공급절벽이 나올 것으로 예상하기 때문이라 했습니다.

오늘은 지표에 대해서만 살펴봤으므로, 자세한 수요공급 측면은 아래 유튜브를 참고해 주세요!

오른쪽이 삼토시님이에요 ㅎㅎ

 

그럼 오늘의 부동산 스터디는 여기서 마무리할게요! 우리모두 성투 :)