[전세계약시 주의사항] 확정일자, 전세권설정, 근저당권 효력 순서 (ft. 부동산읽어주는남자, 부읽남)

 

 

안녕하세요, 피카츄백만볼트입니다.

오늘은 제가 평소에 즐겨듣는 부동산읽어주는 남자, 일명 '부읽남 유튜브'에서 저번주에 다룬 '강남 아파트 눈뜨고 사기당한 사건'에 관련으로 포스팅을 해 볼까 합니다. 본 건은, 전세계약시 임차인의 전세권과 전입신고&확정일자 그리고 임대인(이 물건을 담보로 돈을 빌렸을 때, 대부자가 설정하는)의 근저당권 간 효력발생 순서가 쟁점인 이야기입니다. 

제가 이 포스팅을 하려고 마음먹은 이유는, 저 또한 이번달 부동산 계약을 했을 때 "특약" 부분에서 "임대인(아파트 소유자)은 임차인의 전세자금대출에 협조해야 한다" 와 "임대인은 임차인의 전세권이 설정되기 전까지 부동산을 담보로 대출 등을 받지 아니한다"라는 부분이 명시되었기에 관심있게 봤던 기억이 있기 때문입니다.

저는 임대인의 위치였기 때문에 "전세자금대출에 협조해야 한다"라는 문구에 관해서는, "집주인으로서 질권설정에 동의하면 호구"라는 포스팅을 계약한 날 바로 올렸었습니다.

▼▼▼ 집주인이라면, 아래 포스팅을 참조해 주세요 ▼▼▼

2020/04/04 - [부린이의 부동산 공부] - #1 임대차계약 포인트. 집주인, 계약보증금에 '질권' 설정 동의하면 호구

#1 임대차계약 포인트. 집주인, 계약보증금에 '질권' 설정 동의하면 호구

2020/04/04 - [부린이의 부동산 공부] - #2. 집주인은 왜 전세자금대출 동의에 부정적인가 (feat. 근저당권 vs. 질권)

#2. 집주인은 왜 전세자금대출 동의에 부정적인가 (feat. 근저당권 vs. 질권)

임차인의 입장에서는 집주인인 임대인이 전세계약을 체결 해 놓고, 임차인이 전입신고를 하기 전 or 전세권을 설정하기 전 (혹은 같은 날) 집을 담보로 은행이나 대부업체에 근저당권을 설정하지 않도록 특약을 만들고, 법무사를 통해 계속 등기부등본을 떼 보며 확인해 보는 것이 매우 중요합니다.

이 부분 포스팅을 안했었는데, 부읽남 유튜브에서 무려 '반포 아파트' 집주인인 70대 할머니가 이 이슈와 관련해서 사기를 당한 것을 소개해 주자 '아직도 이런걸 모르는 사람이 있구나'하는 생각에 포스팅을 하게 된 거죠. (아직 기사로 밝혀진 부분 외엔 알 수 있는 내용이 없어서, 부동산읽어주는남자 정태익 대표님도 할머니께서 집주인-법무사 등의 조직적인 범죄가 아니었을까 추측할 뿐입니다)

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자, 그럼 임차인의 입장에서 반드시 챙겨봐야 하는 포인트를 설명해 볼게요.

#1. 선순위 저당권이 없는 물건을 계약하세요 / 저당권이 있다면 말소조항 & 배액배상 특약 넣기

   모든 임대인들은 부동산을 둘러보고 선택할 때, 근저당권이 설정되어 있지 않는 물건을 선호할 것입니다. 아주 특이한 케이스가 아니라면 근저당권 없는 물건을 계약할 것이지만, 계약하는 바로 그 순간까지도 의심은 계속되어야 합니다. 공인중개사님께 미리 말씀드려 계약하기 바로 전, 인터넷 등기소를 통해 등기부등본을 새로 뽑아 "근저당권이 설정되어 있지 않음을" 확인해야 합니다.

  만약, 부동산 물건이 너무 마음에 드는데 근저당권이 설정되어 있다면 "언제까지 말소한다"라는 말소조건을 특약사항에 꼭 넣으시고 융자문제로 계약의 해지 위험이 발생하는 경우 "계약을 해지하고 배액배상을 한다"라는 문구도 넣어 이중 보안을 하는게 필요합니다. 

#2. 전입신고 완료 다음날 or 1주일 후 까지 융자를 받지 않는다는 특약 넣기

 전입신고는 신청이 완료된 날(신청한 날)의 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 따라서 전입신고를 한 날에 동시에 집주인이 집을 담보로 융자금을 받아 근저당권이 설정되다면, 당일 효력이 발생하는 근저당권에 순위가 밀리게 됩니다. 만약 집이 경매로 넘어갈 때, 임차인의 전입신고와 근저당권 설정이 같은 날에 이루어진다면, 배당순서에서 근저당권자가 앞서게 되는거죠. 그래서 무조건 "전입신고 완료 다음날까지 집을 담보로 융자를 받지 않는다"라는 특약은 필수입니다. 안전하게 일주일 뒤라고 하셔도 되구요.

#3. 전세계약을 체결한 날, 전입신고 하고 / 확정일자 받고 / 전세권도 설정하기

 확정일자와 전입신고는, 임대인의 동의가 불필요합니다. 확정일자는 이사(입주) 후 전입신고를 해야만 받을 수 있습니다. 전입신고는 '주택을 점유'하고 '주민등록을 그 주소지로 이전하는 행위'를 말합니다. 전입신고 후, 확정일자까지 받으면 살고 있는 집이 경매로 넘어가도 (다른 선순위 물권이 없다면) 보증금을 안전하게 보호받을 수 있어요.

요새는 공휴일을 포함해 24시간 정부민원포탈에서 인터넷에서 전입신고도 가능하고, 법원 인터넷 등기소에서 확정일자도 온라인으로 받을 수 있습니다. 계약을 하면 그 날, 다음날이 주말 등 공휴일이더라도 지체하지 마시고 꼭 전입신고와 확정일자를 받으세요.

전세권 설정이란, 전세보증금을 돌려받지 못할 때 세입자가 전세금 반환청구소송을 거치지 않고도, 해당 주택을 경매로 처분하여 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 하는 세입자의 강력한 무기입니다. 따라서 임대인의 동의가 반드시 필요하며, 전세권을 설정하게 되면 신청일 당일(설정일)부터 효력이 발생합니다. 확정일자와 전입신고만으로도 불안하다면, 계약시부터 전세권설정을 집주인이 동의해준다는 특약을 넣어 한층 더 보호할 수 있겠죠.

실무에서는 전세권 설정과 확정일자 중 어느 것이 유리할까요?

만약 등기부상 선순위 근저당권이 없거나, 권리침해의 내용 등이 없으면 '전입신고+확정일자' 정도면 충분하다고 합니다. 하지만 계약만료 후 우선변제권을 유지하기 위해서는, "계속 거주" 조건이 필요한게 조금은 불편할 수도 있지만, '임차권 등기명령제도'가 잘 되어 있어 큰 문제는 없다고도 하네요. 이에 비해 전세권 설정 후에는 실제 입주 또는 계속 입주 조건이 없기 때문에 상대적으로 편하다고도 하구요. 단, 전세권 등기 설정과 말소에는 일부 비용이 든다고 하니 고려는 해 보셔야겠네요.

#4. ★★★같은 날, 임대인이 근저당권을  & 임차인이 전세권을 설정한다면, 선순위는?★★★ 

중요하니까 다시한번 강조할게요. 우선, 근저당권보다 빠른 전세권은 보호가 됩니다. 그럼 그 "빠른"은 어떻게 정해지는 걸까요? 

등기부에 권리가 등록이 될 때 선, 후를 정하게 되는데 먼저 날짜로 정합니다. 같은 날에 등록이 되면 접수번호로 정하게 됩니다. 즉, 근저당권과 전세권 설정이 같은 날에 되면, 둘 다 당일에 효력이 발생하게 되므로, 접수번호로 정하게 되는거죠. 간발의 차로, 근저당권이 먼저 접수된다면 임차인의 전세권은 후순위로 밀립니다. 무시무시하죠?

#5. 그 밖에 주의할 점 (ft. 부동산읽어주는 남자, 정태익 대표가  강조)

 1) 시세보다 높게 사겠다 or 시세보다 낮게 빌려주겠다 하면 무조건 의심하고 주의하자

 2) 전세 계약시작일은 집주인이 바뀌는 타이밍이라면, 매도일 1~2일 이후로 잡으세요. 

 3) 같은 날에 동일 당사자간 여러 건이 계약될 때도, 차액만 주고받는 건 지양 (전체 금액 이체가 안전)

    부읽남의 유튜브 내용을 보시면 아시겠지만, 소개된 내용은 반포아파트를 가진 70대 할머니가 23억에 A씨에게 아파트를 팔고, 동시에 그 아파트에 전세계약을 12억에 체결하면서 사는 "매매계약과 전세계약이 동시에 일어난" 건입니다. 원래는 70대 할머니가 23억을 이체받고, 다시 12억을 A씨에게 주는게 맞지만 동일 당사자끼리의 거래라 그냥 차액인 11억만 이체를 받아 사기를 미연에 방지못한 것이 주효했죠.

 4) 부동산 가액이 높다면, 소유권 이전 법무사는 어느 일방 소개로만 사용하지 말고 계약 쌍방에서 동시에 준비하는 것이 안전 (담합사기를 피할 수 있기 때문)

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부동산 계약시 대출한도도 확인해 보고, 발품도 많이 팔면서 물건을 고르시고 계약하는 수고는 많이 들이는 반면, 아직도 많은 사람들이 "계약 후, 자기 돈을 보호받을 수 있는 장치"에 대해서는 큰 관심을 쏟지 않아, 아직도 많은 사건 사고가 발생합니다. (저 또한 이전 부동산 계약시 확정일자를 받는 걸 꽤 오랜기간 놓쳤어요 @_@)

▶ 오늘의 피카츄백만볼트의 생각 : 큰 돈이 거래되는 만큼, 안전장치를 잘 챙기셔서 다들 마음 졸이는 일 없길 바랍니다. 끝.