공인중개사'만' 믿고 부동산 거래하면 사기 당하는 이유 (ft. 공제증서, 슬의생 전세사기)

슬기로운 의사생활에서도 언급된 전세사기

·안녕하세요, 피카츄백만볼트입니다.

오늘은 저번주 슬기로운 의사생활에서도 에피소드로 소개되었던, 부동산 전세사기에 대해 잠깐 이야기해 볼까 합니다.

이 에피소드에 관심을 갖게 된 이유는, 저도 며칠전 부동산 거래를 하면서 공인중개사님을 전적으로 믿고 처리해야 할 일이 생겼었는데요. 공제증서를 보여주시면서 사고가 나도 안전하다고 설득하시기에, 공제증서를 한번 찬찬히 뜯어 봤더니 결국 사고가 발생했을 때 공인중개사협회나 (중개사님이) 지게 되는 부담액은 1억원이 한도였다는 걸 알게 되었어요. 이걸 알기 전엔, 계약일에 직접 부동산에 가지 못해 중개사님 통해서 일을 처리하려고 했다가, 결국 매매 잔금처리일에 직접 가서 계약을 마무리하게 되었습니다.

그래서 슬기로운 의사생활에 나온 도재학(정문성) 선생처럼 공인중개사를 통해서만 거래를 하려고 할 때의 위험요소와 해당 법규, 자료들을 한번 정리해 보려고 하니 집중해 주세요.

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#1. 슬기로운 의사생활에서 도재학 선생이 저지른 실수는?

도재학 선생은 월세살이를 하다가, 1억을 모으고 1억을 대출받아, 전세금 2억짜리 집을 구해 계약을 체결했습니다. 문제는 그 물건이 "부동산 중개인이 가진 물건"이라 바로 계약했다는 것입니다. 사수인 정경호 교수가 "부동산 중개인은 사기 안치냐"하며 걱정했지만, 도재학 선생은 "등기부 등본과 신분증 모두 확인했다"고 하며 한 귀로 듣고 흘리지요.

하지만 도재학 선생이 전세로 계약했다는 부동산은 실제로 월세계약되었고, 거액의 전세금은 날라가고 월세 90만원까지 추가로 내며 살아야 하는 위기에 처했습니다. 부동산 중개인은 2억을 먹고 튀어버린 상황이었죠. (부동산 중개인의 물건을 새 주인 A씨가 매수하면서, 도재학 선생과는 월세계약을 체결하는 것으로 계약을 진행한 것이지요. 도재학 선생은 전 주인과 전세계약을 체결한 줄 알았구요.)

#2. 공인중개사-중개의뢰인이 직접 거래를 할 수 있나? 

공인중개사법은 개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래하는 것을 금지하고 있으며, 이를 위반할 경우 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금에 처하여질 수 있습니다.

공인중개사법 제33조(금지행위)
 ① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.  <개정 2014. 1. 28., 2019. 8. 20.>
    6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위

공인중개사법 제48조(벌칙) 
 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.  
 <개정 2016. 12. 2., 2019. 8. 20.>
   3. 제33조제1항제5호부터 제9호까지의 규정을 위반한 자

그럼 법은 왜 공인중개사와 의뢰인간의 직접 거래를 금지하는 걸까요?

일부 사람들은, 부동산법이나 민법에 대한 지식이 해박하고 실무경험도 많은 중개사와 직접 거래하면 오히려 더 안전하다고 생각할 수 있을 것입니다.

하지만 그건 '선의의 중개사'와 거래할 때의 이야기고, 악의를 가진 중개사가 '거래상 알게 된 정보를 악용하여 자신만의 이익을 위해 이용할 경우, 중개의뢰인의 이익을 크게 저해할 수 있으므로' 공인중개사법은 의뢰인을 보호하기 위해 직접 거래를 금지하고 있는 것이지요.

#3. 그럼, 공인중개사와 직접거래한 계약은 무효인가?

아닙니다. 공인중개사법이 강행규정(~해서는 안된다)으로 직접거래를 금지했다고는 하지만, 체결된 계약에 대해서 그 효력을 무효로 하지는 못합니다. 즉, 효력은 그대로 유지되는 것이지요. 다만, 공인중개사는 48조 벌칙에 의해 징역이나 벌금의 처벌을 받습니다. 

즉, 중개의뢰인은 보호받지 못해요. 그래서 중요한다는 것입니다.

#4. 도재학 선생이 등기부등본과 신분증 모두 확인했다고 하던데, 막을 수는 없었나?

이 부분이 중요한데요. 부동산 소유권 이전이 등기부등본에 표시되려면 일정 시간이 걸립니다. 앞선 포스팅에 설명드렸던 것처럼, 효력 발생도 권리 종류에 따라 당일/익일으로 나눠서 이루어지며, 동일에 신청된 권리도 접수순서에 따라 효력이 갈립니다. 또한 이것이 등기부등본에 바로 반영되지도 않고 행정업무처리를 통해 서류에 나타나지는 건 넉넉하게 1주일 정도 걸리기 때문에, 꼭 계약하기 바로 전 등기부등본을 새로 발급받아 보고 (왠만하면 사무실에서 바로 뽑아보는게 좋아요), 거래 상대방의 담보대출이나 근저당권은 적어도 1주일정도 시간을 두고 처리하라는 걸 특약으로 명시하라는 것이 이 이유입니다. 

2020/04/23 - [부린이의 부동산 공부] - [전세계약시 주의사항] 확정일자, 전세권설정, 근저당권 효력 순서 (ft. 부동산읽어주는남자, 부읽남)

[전세계약시 주의사항] 확정일자, 전세권설정, 근저당권 효력 순서 (ft. 부동산읽어주는남자, 부읽남)

 

#5. 부동산 계약시 보여주는 '공제증서'는 무엇인가요?

사진으로 보는 공제증서는, 실제로 제가 며칠 전 계약할 때 중개사님으로부터 받았던 증서입니다.

공제증서는 간단히 말하면, 중개의뢰인이 중개사의 과실로 손해를 입게 되는 경우 일정금액을 보전해 주기 위해 한국공인중개사협회에서 발급해 주는 보험증서를 말합니다. 공인중개사는 부동산공제증서 없이 부동산을 차릴 수가 없으며, 공인중개사가 공제보험에 가입하게 되면, 개인은 최소 1억원, 그리고 법인은 최소 2억 한도로 보증을 받게 됩니다. 이 때의 한도액은 1건당이 아닌, 1년동안의 중개업소 보상한도입니다.

앞면

뒷면

하지만 이러한 공제증서가 있다고 해서, 사고가 발생했을 때 무조건 보상을 받을 순 없습니다. 물건에 하자가 없는, 오로지 공인중개사의 100% 과실에 의함이 입증되어야만 보상을 받을 수 있고, 보상이 이루어지는 기간도 최소 1년 이상, 그리고 1건당 1억원이 아니라 1년간 발생하는 모든 과실사고의 총 보장한도가 1억원이라고 하니 ... 우리가 생각하는 완벽한 성격의 '보험'은 아닌 것 같아요. (약간 쇼맨쉽이라고 해야하나요..)

#6. 공제증서에 근거하여 공인중개사협회 외에, 중개사 개인에게도 손해배상을 요구할 수 있나요?

오늘 제가 꼭 전달하고자 하는 핵심 중 하나입니다. 불가합니다. 사실 제가 보장증서를 아주 꼼꼼히 살펴봤던 것도, (나름 꼼꼼하셨던 공인중개사님이셨지만) "혹여 사고 발생시, 중개사님 개인에게도 보상을 청구할 수 있는지" 여부를 확인하려 했던 것이었어요. 뒷장에는 증서와 관련된 조문들이 빼곡히 적혀져 있었지만, 그 어디에서도 개인에 대한 손해배상청구 내용은 찾아볼 수 없었습니다.

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지금까지, 공인중개사만을 믿고 공인중개사와 직접 거래를 하는 의뢰인을 보호할 수 있는가? (NO), 관련 법규와 서류들을 살펴봤습니다. 슬의생에서 사실 전세사기를 언급해 줘서 잘 알지도 못하고 피해를 입을 수 있는 잠재적인 거래자들의 경각심을 일깨워줬다고 생각해요. 

중개사와의 직접거래는 법으로 금지한 사항이며, 공제증서로도 충분히 보호받을 수 없다는 사실을 기억하며! 오늘의 포스팅은 이만 마무리하겠습니다.