분양가상한제 시행으로 아파트 값은 폭락하는가 (ft. 라이트하우스, 브라운스톤, 냉철, 부읽남)

 

출처: 픽사베이

 

안녕하세요, 부린이 피카츄백만볼트입니다.

오늘은 617대책에서도 한번 더 언급된 분양가 상한제라는 제도에 대해 부동산 전문가들의 생각, 그리고 그에 대한 저의 생각을 정리해보는 포스팅을 써 보려 해요.

(* 분양가 상한제가 무엇인지, 어느 지역에 적용되는지는 인터넷에 조금만 검색해도 나올 거라 생각해요)

문재인 정부의 21번째 부동산 대책인 617대책의 한 줄 요약은,

"아파트 투기세력인 다주택자 규제를 강화하면 집값은 안정화 된다" 였다고 생각합니다.

좀 더 자세히 풀어쓰면, "서울지역을 규제하니 풍선효과로 경기권역 아파트 값이 상승했고 이는 모두 투기세력인 다주택자 때문이다. 매점매석하는 다주택자 규제를 강화(양도세 중과, 보유세 상승, 토지거래허가제, 자금조달계획서, 그리고 주담대대출제한, 분양가상한제까지)하면 아파트 값은 실수요자 중심으로 돌아가 안정화 될 수 밖에 없다." 였죠.

저는 현재 30대 중반 무주택자입니다. 이제 결혼도 하고, 아파트도 장만해 보고픈 욕구가 아주 많아요.

그럼 저는 정부의 이번 617대책을 보고 쌍수를 들고 환영해야 했겠죠? (일견, 무주택자들을 위해 아파트 값을 잡아준다는 취지였으니 말이죠) 음. 하지만 저는 이번 대책을 보고, 증말이지 답답하고 화가 나고 잠깐이나마 무기력해졌어요.

왜 그렇게 생각했는지, 저보다 훨씬 식견이 많은 전문가들의 말들을 인용하면서 설명해 볼게요.

#1. '부의 본능' 저자 브라운 스톤의 생각 발췌 (p.153~155)

 

 

전월세 공급이 많아지면 집값이 많아지면 집값이 하락하는 것에는 누구나 동의할 것이다. 그런데 전월세 공급을 누가 하나? 바로 다주택자들이 한다. 그래서 다주택들이 많을수록 집값이 안정된다. 결론을 믿기 힘들 수 있지만 사실이다. 

터기가 그 예이다. 터키라는 나라는 정부에서 다주택자에게 엄청난 세제혜택을 준다. 그래서 너도 나도 다주택자가 되려 하니까 경쟁적으로 월세집이 늘어나서 집값과 월세가 많이 안정되어 있다. 국민 누구나 싼 값에 집을 사거나 세를 얻을 수 있다.

그런데 정치인들은 왜 다주택자에게 징벌적 규제와 세금폭탄을 던질까? 마녀사냥이다. 무지한 대중들의 분노를 부자에게 돌리고 표를 얻을 수 있기 때문이다. 다주택자 양도소득세 중과와 집 부자에 대한 종부세 중과가 그 예이다. 이런 상황에서 누가 다주택자가 되려 하겠는가.

그럼 다주택자가 사라지면 누가 무주택자에게 전월세를 공급해 줄 수 있을까? 정부가 하면 되지 않을까? 맞다. 그런데 문제는 정부가 공급하는 임대아파트는 전체 임대시장에서 차지하는 비율이 약 5퍼센트에 불과하다.

결국 지금 다주택자를 옥죄는 규제는 장기적으로 전월세 공급을 줄이고 집값 상승을 가져오게 된다. 다주택에 대한 규제가 장기적으로 집값 상승요인이 되는 것이다.

서울의 경우는 다주택자 규제 외에도 재건축 초과이익환수제와 재건축 안전진단강화 그리고 미온적인 재개발정책으로 장기적으로 주택공급이 줄어들 것으로 보인다. 이런 식으로 주택공급을 제한하는 규제가 지속된다면 장기적으로 서울 집값은 계속 상승할 것이다.

#2. 유튜버 냉철tv 중, '노예의 길은 선의로 포장되어 있다'

 

 

정부의 617대책이 발표된 이후, 지금 건설주들의 주가가 하락되고 있죠. 그 이유에 대해, 냉철tv에서 11개월 전에 올려준 동영상에 아주 좋은 답변이 있는 것 같아 가져와 봤습니다.

분양가상한제 이전, 건설사들이 아파트를 10억에 팔고 있었다가 제도 시행 이후 8억에 팔게 되는 상황이 왔어요. A라는 사람이 분양가 상한제로 8억에 아파트를 사서, 나중에 팔게 될 때 집은 얼마에 팔게 될까요? 당연히 주변 시세에 맞춰서 (내가 비록 2억 더 싸게 분양을 받았다 해도, 시세-2억의 값으로 팔지 않겠죠) 아파트를 팔고 이익을 얻게 됩니다.

물론 공급이 무한대로 쏟아지는 경우는 제외하겠지만 (수요보다 공급이 많으면 가격이 오르지 않을테니까요), 그런 일은 일어나지 않겠죠?

아무튼, A가 받게 되는 이익금은 본래 A것이었을까요? 아닙니다.

그 이익은 원래 땅 소유자의 것이었고, 그 땅을 사서 건물을 짓고 올린 건설사의 것이었겠죠. 자, 그렇다면 건설사들은 이렇게 수익률이 떨어지는 사업을 하게 될까요? 아니죠. 이제 건설사들은 더 이상 집을 짓지 않습니다. 건설사들도 기업인데 이익추구가 안되는 사업을 할 이유가 없죠. 그럼 집값 안정화의 제일 핵심인, "주택공급"이 이루어지지 않아요.

그럼 좋은 지역에 최근 지어진 신축아파트, 예를 들어 아크로 리버하임(흑석동, 반포 뭐 많죠?) 아파트 값은 저지할 신규공급이 없기 때문에 값이 더 천정부지로 솟습니다. 오히려 집값을 상승하게 하죠. 왜요? 주변 집값의 키맞추기 때문이에요.

분양가상한제는 '정당한' 제도가 아니에요. 

제가 이 냉철 유튜버를 좋아하는 이유는 이런 사고방식 때문이에요. 

"엄청난 갑부한테 100만원이 가도, 그게 정당한 방식으로 가는 거면 우리는 박수를 쳐 줘야 하는거다. 하지만 엄청나게 가난한 사람한테 100만원이 부정당한 방식으로 가는 거면 그건 막아야 하는 것이다."

#3. 라이트하우스, '분상제 직전에 집값을 올려라'

위에서 말씀드린 브라운스톤과 냉철, 그리고 저의 생각과 완전히 반대되는 대척점에 있는 유튜버도 있습니다. 라이트 하우스인데요. 구독자도 35만명으로 아주 큰 인기를 끌고 있습니다. 부동산 폭락을 주장하는 사람들의 지도자 같은 느낌이에요. 물론 이 분도 나름의 자료와 근거들을 가지고 설명을 자주 해 주십니다. 저는 일부러라도 한번씩 찾아봅니다. 나와 다른 생각을 가진 사람들은 같은 주제를 가지고 어떻게 생각하는걸까? 하는 궁금증 때문에요.

(*본인이 어떻게 생각하고 어떤 결정을 내리고 어떤 생각을 지지하느냐는 100% 본인의 자유입니다.)

 

 

라이트하우스에 따르면, 

부동산 시장에서 가장 큰 타격을 주는 것이 분상제다. 그 이유는,  건설사들이 집값을 띄울 수가 없으니까, 투기꾼들이 달려들지 않을테고 그러면 집값은 금세 안정화된다.

실제로 지금 청약 열풍이 광풍이 되고 있는 이유는, 집값을 조금이나마 더 싸게 사려는 사람들의 니즈와 수요 때문인건데 분양가상한제가 실시되면, 실시 이후 나오는 청약 물건부터 경쟁률이 엄청 하락하게 될 것이라고 설명합니다.

 

 

그래서 현재 분상제 전 막차 분양을 하기 위해, 건설사들이 밀어내기 분양을 본격화 하고 있다고 합니다. 그리고 분양가 상한제가 실시된 이후 절대 아파트 공급이 줄어들지 않을 것이라고 단언합니다.

그 예로 2007년 상한제 시행 뒤 공급 감소한 수치에 대해서는, 2008~9년 감소는 2007년 급증 탓으로, 글로벌 금융위기도 큰 영향이었다 주장합니다. 서울 아파트 값도 상한제 적용시기엔 0.37%의 변동폭을 보였다면, 적용이 안된 2015~2018년엔 5.67%의 변동성을 보여 규제완화에 따른 투기수요 영향이 크다고 생각합니다.

#4. 부동산읽어주는남자, 부읽남의 view

부동산읽어주는남자, 부읽남 정태익 대표님은 초지일관 ㅎㅎㅎ 서울지역은 공급문제가 해소되지 않는 한 계속 오를 수 밖에 없는 구조다. 제발 전세사지 말고 집을 사세요. 모르면 공부를 해서라도 실거주용이든 투자용이든, 하루빨리 서울지역에 부동산을 가졌으면 좋겠습니다. 라는 일관된 목소리를 내셨어요. 

 

 

분양가 상한제 실시 이후의 뷰에 대해서도 앞에 언급한 브라운스톤과 냉철님의 견해와 일치합니다. 그리고 하나하나 차분히, 꽤 논리적이고 디테일하게 설명해 주세요.

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앞서 말씀드렸듯, 저는 30대 중반의 무주택자입니다. 결혼도 하고 서울에 내 집 마련도 하고 싶어요. 

그리고 시장의 원리를 믿습니다. 아주 간단한 공급수요원리요. 

정부에서는 규제보다는 임대아파트 공급이나 각종 주택공급 방안을 확대하는 편이 집값 안정을 위해 더 빠른 길이 아닌가 생각해보며 오늘 글을 마칩니다.